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開發商預期違約返雙倍定金

添加時間:2017-11-26 23:59:50
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  XX年2月20日,袁某與某房地產開發公司簽訂了一份《購房預訂協議書》,約定購買該公司開發的一棟30層住宅樓的住房一套,開發商在協議書中承諾,XX年5月底之前與袁某簽訂正式售房合同,XX年12月31日將房屋交付袁某使用。雙方還約定,袁某于簽協議時交付定金5萬元,其余  購房款分期支付。袁某依約于簽協議的當天即2月20日交付了定金5萬元。但開發商并沒有履行其在協議書中承諾的于XX年5月底之前與袁某簽訂正式售房合同的約定,雖經袁某多次催促,但因開發商始終未取得商品房預售許可證明,開發商實際上無法與袁某簽訂正式售房合同。同時,袁某在前往工地了解情況時發現,工程僅進行到地下基礎設施,且工地施工標牌注明該工程的竣工日期為XX年8月20日,袁某由此認定,開發商承諾的XX年12月31日交房亦不可能兌現。袁某遂向開發商提出解除合同、雙倍返還定金的要求。開發商不同意,袁某無奈訴至法院。  律師解答:  律師導購網、廣東南國德賽律師事務所林小冰律師對此分析表示,開發商在應訴時辯稱,依據最高人民《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定為無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定是無效。”其公司直到法庭審理結束都沒有取得商品房預售許可證明,因此應認定協議無效,只需退還袁某5萬元即可。  但我們要看到的是,雙方簽訂的是《購房預訂協議書》而不是商品房買賣合同,最高人民《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條是針對商品房預售合同規定的,并不適用《購房預訂協議書》,協議書應認定為有效,適用最高人民《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理。”  開發商未能在XX年5月底以前與袁某簽訂正式售房合同,構成違約,應適用《合同法》第115條“當事人可以按照《擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。”開發商應雙倍返還定金即10萬元。
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